ยื่นภาษีบ้าน

ยื่นภาษีบ้าน และค่าธรรมเนียม

ยื่นภาษีบ้าน phuket property ขายบ้านต้องเสียภาษีอากรอะไรบ้าง ค่าธรรมเนียมและก็ภาษี นับว่าเป็นหนึ่งรายจ่ายหลักที่เกี่ยวพันกับการซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดินและก็อสังหาริมทรัพย์จำพวกอื่นๆแม้กระนั้นคนซื้อหลายคนมักละเลยจุดสำคัญในส่วนนี้ไป จนกลายเป็นฝ่ายเสียเปรียบจากการเสียค่าใช้จ่ายมากจนเกินความจำเป็น กระทั่งทำให้การค้าขายอสังหาฯ บ้าน คอนโด ขาดทุนได้ข้างหลังเสียค่าบริการแล้วก็ภาษีไปแล้ว

ความสำคัญ

ยื่นภาษีบ้าน

ราคาประเมินและราคาซื้อขาย คือ ราคาที่จะนำไปคำนวณค่าธรรมเนียมและก็ภาษีซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดิน ที่ผู้ขายแล้วก็คนซื้อจะต้องจ่าย

นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมรวมทั้งภาษีซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดินคนขายจำต้องเสีย ภาษีรายได้หักในที่จ่าย โดยคิดจากราคาประเมินและก็ปีที่ถือสิทธิ์

วันนี้ DDproperty เชิญชวนคุณมาทำความเข้าใจว่าขายบ้านจำต้องเสียภาษีอากรอะไรบ้าง และเรื่องค่าธรรมเนียมแล้วก็ภาษีสำหรับเพื่อการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเกิดเรื่อง รีวิวบ้านภูเก็ต

วันนี้ DDproperty เชื้อเชิญคุณมาทำความเข้าใจว่าขาย บ้าน จะต้องเสียภาษีอากรอะไรบ้าง แล้วก็เรื่องค่าธรรมเนียมรวมทั้งภาษีสำหรับเพื่อการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเกิดเรื่อง

ราคาประเมินหมายถึง?

ราคาที่รัฐบาลกำหนดให้เป็นราคากึ่งกลางของอสังหาริมทรัพย์ทั่วทั้งประเทศ เพื่อใช้เป็นหลักเกณฑ์สำหรับเพื่อการคิดค่าธรรมเนียมแล้วก็ภาษีจาการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ โดยจะมีการปรับราคาประเมินใหม่ทั่วราชอาณาจักรทุกๆ4 ปี ซึ่งราคาประเมินบางทีก็อาจจะสูงหรือต่ำยิ่งกว่าราคาซื้อขายแลกเปลี่ยนจริงก็ได้ แม้กระนั้นโดยส่วนมากแล้วราคาประเมินจะต่ำยิ่งกว่า ต้นไม้แต่งรั้วบ้าน สวยๆ

ราคาตลาดหมายถึง?

ราคาที่ใช้สำหรับในการซื้อขายแลกเปลี่ยนกันจริง ซึ่งจะสอดคล้องกับอุปสงค์รวมทั้งอุปทานของตลาดในแต่ละช่วง มีการปรับพฤติกรรมตามสภาวะค่ายังชีพอยู่เสมอเวลา ราคาท้องตลาดก็เลยมักสูงขึ้นยิ่งกว่าราคาประเมิน

ค่าใช้จ่ายเมื่อมีการซื้อขายแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์

ขายบ้านจะต้องเสียภาษีอากรอะไรบ้าง ค่าครองชีพสำหรับในการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่คนขายจำต้องจ่าย ประกอบไปด้วย 4 รายการ ดังเช่นว่า ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ภาษีรายได้ และก็ภาษีธุรกิจเฉพาะ มาทำความรู้จักกันไปครั้งละส่วนกัน

1. ค่าธรรมเนียม 2%

สำหรับในการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเสียค่าบริการเมื่อใดก็ตามลงทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตรา 2% จากราคาประเมิน ซึ่งไม่มีข้อละเว้นหรือการผ่อนผันอะไรก็แล้วแต่แล้วก็เพื่อความชอบธรรมระหว่างผู้บริโภคและก็คนขายมักนิยมแบ่งค่าธรรมเนียมส่วนนี้ให้แต่ละฝ่ายตั้งรับไม่ถูกถูกใจคนละครึ่งเป็น คนซื้อค่าธรรมเนียมจ่าย 1% และก็คนขายจ่ายค่าธรรมเนียม 1% เท่าๆกันโดยให้เจาะจงในคำสัญญาจะซื้อจะขาย

2. ค่าอากร 0.5%

ค่าอากรแสตมป์ที่คนขายจำต้องเสียในแนวทางการลงบัญชีโอนกรรมสิทธิ์ บ้านจัดสรรภูเก็ต ไตร่ตรองจากราคาประเมินและก็ราคาตามท้องตลาดด้วยกันโดยเลือกใช้ราคาที่สูงกว่ามาคำนวณในอัตรา 0.5%

พอๆกับว่าคนขายจะเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ทุกๆ200 บาท โดยคนขายจะเป็นข้างจ่ายฝ่ายเดียว และก็จะได้รับเว้นเสียแต่ค่าอากรต่อเมื่อจะต้องเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ Online tax filing ยื่นภาษีออนไลน์

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

คนขายที่ครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี ต้องเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3 จากราคาประเมินหรือราคาท้องตลาดขึ้นกับว่าราคาใดสูงยิ่งกว่า

อย่างไรก็แล้วแต่มีการละเว้นเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะในเรื่องที่คนขายถือครองอสังหาฯ นานเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในใบสำมะโนครัวเป็นเวลายาวนานกว่า 1 ปี ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน หรือเป็นอสังหาฯ ที่ได้รับโดยมรดก

4. ภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่าย

เมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์จะนับเป็นรายได้แก่คนขาย ก็เลยจำเป็นต้องเอามาคำนวณเป็นรายได้พึงจะประเมินที่จะจะต้องคำนวณภาษีรายได้บุคคลปกติหักในที่จ่าย โดยเหตุนั้นค่าใช้สอยในส่วนนี้คนขายก็เลยควรจะเป็นฝ่ายตั้งรับไม่ถูกถูกใจเองทั้งสิ้น ภาษีรายได้จะใคร่ครวญจากราคาประเมินแล้วก็ปริมาณปีที่ถือสิทธิ์

ปริมาณปีที่ครอบครองนั้นจะนับตามปีบัญชี โดยหนึ่งปีจะเริ่มนับจากวันที่ 1 ม.ค.ไปจนกระทั่ง 31 ธ.ค.ของปีเดียวกัน ขายวิลล่าภูเก็ต การซื้อขายข้างในปีเดียวกันนับเป็นการครอง 1 ปี ถ้าครองตั้งแต่ธ.ค.ปีนี้ถึงเดือนมีนาคมปีต่อไปก็ให้นับเป็นครอบครอง 2 ปี

สามารถคำนวณรายได้โดยนำราคาประเมินคูณกับจำนวนร้อยละของรายได้ที่เอามาคำนวณภาษีตามปริมาณปีที่ถือสิทธิ์ตามอัตราที่แสดงในตารางจะได้จำนวนเงินที่จะต้องนำไปคำนวณภาษีรายได้ทั้งหมดทั้งปวง หลังจากนั้นเอามาหารด้วยปริมาณปีที่ครอบครองจะได้จำนวนเงินถึงที่กะไว้จำเป็นต้องนำไปคำนวณภาษีรายได้ที่จำเป็นต้องจ่ายต่อปี

ระยะเวลาถือครองเงินได้นำมาควรณภาษีอากร
1 ปี8
2 ปี16
3 ปี23
4 ปี29
5 ปี35
6 ปี40
7 ปี45
มากกว่า 8 ปี50

ยกตัวอย่าง ขายบ้านที่ถือครองมาตั้งแต่ เดือนพฤศจิกายน 2556 ถึงเดือนมกราคม 2559 โดยมีราคาประเมิน 4 ล้านบาท กรณีนี้ระยะเวลาครอบครองเท่ากับ 4 ปี

  • เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = ราคาประเมิน (บาท) x ร้อยละของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษี ณ การถือครอง 4 ปี (%)
  • เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = 4,000,000 x 29% ขายบ้านภูเก็ต
  • เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = 1,160,000 บาท
  • จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  = เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี (บาท) / จำนวนปีถือครอง (ปี)
  • จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  = 1,160,000 / 4
  • จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  = 290,000 บาท
  • นำจำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปีมาคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปีตามอัตราภาษี ดังนี้ 
  • งินได้ 150,001 – 300,000 เสียภาษีเงินได้ 5%
  • จากจำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  290,000 บาท สามารถคำนวณภาษีเงินได้ดังนี้ 
  • ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี = 290,000 x 5%) = 14,500 บาท
  • คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี (บาท) x จำนวนปีถือครอง (ปี)
  • คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 14,500 x 4
  • คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 58,000 บาท

กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคลต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล

กรณีที่ผู้ขายเป็นนิติบุคคลจะไม่ใช้การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามวิธีการข้างต้น  แต่ให้คิดภาษีในอัตราร้อยละ 1 ของราคาตลาดหรือราคาประเมินขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่า และไม่นำจำนวนปีที่ถือครองเข้ามาพิจารณาคำนวณภาษีเลย

ขอบคุณข้อมูลจาก DDproperty

อ่านบทความที่หน้าสนใจ : แบบบ้าน Villas Phuket รีวิวบ้าน phuket property บ้านเดี่ยว POOL VILLA บ้านจัดสรร PHUKET VILLA

อ่านบทความเพิ่มเติ่ม : ขายวิลล่าภูเก็ต ขายบ้านภูเก็ต invest in phuket property phuket villa for sale phuket village village phuket รีวิวบ้าน ขายวิลล่าภูเก็ต ขายบ้านภูเก็ต ซื้อบ้าน ตกแต่งบ้าน วิลล่าราคาถูกภูเก็ต วิลล่าภูเก็ตที่ขาย

ซื้อวิลล่า ภูเก็ต Sale Villas Phuket (RU)